התרחב הבסיס המשפטי לתביעות פיצוי על פגיעה במקרקעין

פורסם בגלובס, עו"ד אילן רובינשטיין, 16.2.2000

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=190211

פרק ט' לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, מגבש עקרון פיצוי בגין פגיעה במקרקעין, הפוך לעקרון המיסוי הידוע כ"היטל השבחה".

מדובר בפיצויים בגין פגיעה במקרקעין (שלא בדרך הפקעה) על ידי הוועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, כתוצאה מאישור תכנית הפוגעת בזכויות שהיו לבעל הזכויות באותם מקרקעין נפגעים.

לדוגמא: לאדם המגלה שהנוף החקלאי הנשקף מחלונו יוסתר וישתנה מכוח תכנית חדשה שפורסמה ומכוחה ייבנה מגדל מגורים, נולדה, עם תחילתה התכנית, עילת תביעה כנגד הוועדה המקומית, לפיצוי מכוח פרק ט' בגין הנזק החדש לזכויותיו בדירה. זאת, כתוצאה משינוי יעודה של הקרקע הסמוכה לו מ"חקלאות" ל"מגורים".

דוגמא נוספת: יזם שרכש מקרקעין לבניית מבנה מסויים, כשאחוזי הבנייה שהותרו לו לניצול צומצמו או שונו בתכנית בניין עיר חדשה שפורסמה לאחר רכישת המקרקעין, זכאי לתבוע פיצויים מהוועדה בגין ירידת ערך מקרקעין אם אכן נפגע ערכם (למשל, אם סה"כ השטח שהותר לבנייה נשאר, ואולם מספר הדירות שהותרו לבנייה באותה תוכנית צומצם).

בשונה מהיטל השבחה שהינו בגובה 50% מההשבחה שנוצרה כתוצאה מעליית שוויים של המקרקעין לאור אישורה של תוכנית חדשה, הפיצוי מכוח פרק ט' לחוק התיכנון והבנייה הינו בגובה 100% – היינו בשיעור המלא של ערך הפגיעה במקרקעין נשוא התביעה. על אף שמדובר בחוק (פרט ט' לחוק) סוציאלי ומסחרי כאחד, הקיים מזה עשרות שנים והמעמיד בפני ועדות התיכנון תמרור אזהרה לבל יוציאו מתחת אמתחתן תוכניות בינוי מבלי להתחשב בפגיעה שעלולה להיווצר למקרקעין "הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עימה", מועטות מאוד התביעות שהוגשו מכוח חוק זה.

אחד ההסברים לכך, נעוץ כנראה בסעיף 200 לחוק, הקובע רשימה ארוכה של פגיעות במקרקעין שלגביהן נשלל הפיצוי "ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". בסוף שנות ה-80 נפסק על ידי בית המשפט המחוזי, כי פגיעה במקרקעין בשיעור של 26% מערכם הינה בתחום הסביר. בית המשפט נימק זאת, בין היתר, בכך שבנסיבות העניין, רואה הוא לנכון לעודד בנייה מסוג מסויים (בנייה מדורגת של מרפסות לא מקורות) כפי שנקבע בתוכנית הפוגעת.

עם זאת, יחד עם עיקרון הסבירות, על בית המשפט להתחשב בעיקרון הצדק, ולקבוע האם יהיה זה מוצדק לפצות את העותר בגין הפגיעה במקרקעין.

בית המשפט קובע, כי סעיף 200 לא נחקק כדי למנוע תביעות קנטרניות הנוגעות לשינויים קלים או לפגיעה של מה בכך, אלא מטרתו ליצור איזון כלכלי נאות בין זכויות הקניין של בעל המקרקעין מחד, לבין האינטרס הציבורי לפיתוח ראוי של אזורי בנייה מאידך.

מאז תחילת 1996, הוארכה בחוק התקופה להגשת תביעה לוועדה המקומית מכוח פרק ט', משנה אחת לשלוש שנים, כששר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.

שינוי זה, יחד עם חיזוק המעמד המשפטי שניתן לקניינו של האדם בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו בחודש מארס 1992, מקנים כיום בסיס רחב ומוצק יותר לעותר הפוטנציאלי להגשת תביעות מכוח פרק ט' לחוק התיכנון והבנייה.