תשלומי פיתוח במכרזי רמ"י

תשלומי הפיתוח שבהם מחויב יזם בנייה שזכה במכרז מטעם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), יוצרים לעיתים קרובות חיובי מס שאינם ברורים ואינם בהכרח נכונים.

מדובר במכרזים המוצעים באזורי פיתוח שונים, מצפון ועד דרום, כדוגמת שכונת "כורדני" (מוצקין), "הר חומה" ו"נווה יעקב" (י-ם), "שחמון" (אילת), ועוד.

כאן, במאמר קצר זה, נתמקד בקצרה בשני סוגי חיובים.

האחד – מס הרכישה. מס זה משולם לפי מחיר רכישת הקרקע כפי שהיזם הזוכה הציע במסגרת המכרז ובנוסף, לפי אחוז הפיתוח שבוצע על-ידי החברה המפתחת באזור המגרש עד למועד הזכיה במכרז (ולפי מכתב החברה המפתחת) במכפלה של כל תשלומי הפיתוח. בענין זה, רשות המיסים רואה לנכון לגבות את מס הרכישה בהתייחס לכל מרכיבי הפיתוח המצויינים בחוברת המכרז, כולל כאלו שאין להם כל קשר למגרש ולאיזורו.

כך למשל, מבחינת רשות המיסים, יש להתחייב במס הרכישה גם עבור רכיבי פיתוח שנקראים "ישן מול חדש" וכן "מבני ציבור". סעיפי פיתוח אלו נגבים במסגרת המכרז, לאור החלטות כלליות של מועצת רמ"י וללא כל קשר למגרש הנרכש ולאיזורו. אלו הם סעיפי פיתוח שהינם בבחינת מס נוסף.

ניתן לטעון, כי אין זה נכון להתחייב במס הרכישה בהתייחס לרכיבי הפיתוח הללו, שכן אין להם כל קשר למחיר רכישת המגרש ובהכרח, אין לרכיבי פיתוח אלו גם קשר כלשהו למס הרכישה (המוטל בקשר עם מחיר רכישת המגרש). אלא שזהו נושא (משפטי) כבד משקל, המתברר בימים אלו בתובענה ייצוגית אשר הוגשה באמצעותנו לבית המשפט המחוזי-מרכז.

נושא שני, מתייחס להיטלי הפיתוח שבהם יחוייב היזם כתנאי למתן היתר הבניה המיוחל.

בדרך כלל מצורפת לחוברת המכרז מכתב הרשות המקומית ותאגיד המים לגבי שיעור חיובי ההיטלים הצפויים, עד כדי מתן פטור (זאת לאור תשלומי הפיתוח שבהם מחוייב היזם, כחלק מתנאי המכרז). ואולם, במקרים רבים "צצים" בשלב היתר הבניה, חיובים שהיזם לא ציפה להם מראש או שלא שיקלל אותם נכונה, כגון-חיובי היטלי פיתוח בגין מרפסות פתוחות, חיובי יחידות דיור נוספות במסגרת "שבס", שינוי תעריפי היטלים שארע לאחר מועד הזכיה במכרז, ועוד.

בשני נושאים אלו, החוק, הפסיקה ונהלי המוסדות הרלונטים עדיין אינם "סגורים" דיו, ועם חלוף העיתים, אולי יוסדרו (ואולי לא).

ראוי לשים אל לב אליהם ולבחון כמובן, כל חיוב.

————————————————————–

האמור לעיל אינו מהווה תחליף כלשהו לייעוץ משפטי.

הכותב – אילן רובינשטיין, עו"ד