ביטול חיוב היטל השבחה

יובל ניסני, מתוך מגזין "מרכז הנדל"ן, נדל"ן מניב והשקעות", 12.5.21

https://www.nadlancenter.co.il/article/3776

הרכבת ערערה על היטל ההשבחה שנדרשה לשלם מצד הוועדה המקומית באשקלון, שבתחומה הוקם הדיפו – והערעור התקבל • "אישור הוועדה המחוזית אינו אירוע השבחה"

הרכבת הקימה מתחם דיפו באשקלון – ולא תשלם עליו היטל השבחה: כך קבעה ועדת הערר המחוזית במחוז דרום, בראשות היו"ר עו"ד עמית אופק. זאת לאחר שרכבת ישראל עצמה ערערה על היטל ההשבחה שחויבה לשלם מצב הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשקלון.

המדובר הוא בשומת השבחה שהוצאה בעקבות אישור תוכנית בינוי ומימוש בהיתר מצד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרום, שניתנה בנובמבר 2017, עבור מבנים ומוסכים המשמשים את הרכבת. המתחם הוא מתחם "דיפו" הכולל מבנים בהיקף של אלפי מטרים רבועים, שישמשו את הרכבת לצורכי תחזוקה.

הוועדה המקומית חייבה את הרכבת היטל השבחה, ובתגובה לכך ערערה הרכבת לוועדת הערר (שכן הסוגיה שבמחלוקת היא סוגיה משפטית ולא שמאית). בערעורה, שהוגש באמצעות עו"ד אילן רובינשטיין, טענה, בין היתר, כי הגישה בקשה למרות שלא הייתה מחויבת להגיש בקשה להיתר; כי תוכנית הבינוי שאושרה אינה עונה להגדרת "השבחה"; כי גם אם תתקבל העמדה לפיה תוכנית הבינוי היא תוכנית המקיימת את הגדרת ההשבחה בחוק, הרי שהרכבת זכאית לפטור לפי סעיף 19(ב)(8) לחוק; כי היא לא חויבה בהיטל השבחה בגין מתחמי דיפו במקומות אחרים בארץ שבהם הוקמו מתחמים מסוג זה.

"סירובה של הרכבת, כגוף ציבורי, לשלם היטל השבחה בגין תוכנית הבינוי שאושרה אינו ראוי"
הוועדה המקומית טענה מנגד, באמצעות עו"ד רועי רוזן, כי "תוכנית הבינוי אושרה בוועדה המחוזית ופירטה את השטחים והזכויות, ועל כן זו למעשה במהות תוכנית מפורטת שמכוחה ניתן להוציא היתרים, ורק לאחר אישורה נוצרה הזמינות לבינוי. על כן יש לראות בה כתוכנית לעניין התוספת השלישית, המקימה חבות בהיטל השבחה.

הליך אישור התוכנית כלל התנגדויות ויש בה גם התייחסות לירידת ערך לפי סעיף 197, ובכל אלה יש כדי לחזק את מעמדה כתוכנית מפורטת. התוכניות הישנות הנוגעות לקרקע היו כלליות, ולא אפשרו גביית היטל השבחה. גם מתוכנית הבינוי לא ניתן לגבות היטל השבחה, והתוצאה היא שלא נגבה בפרויקט היטל השבחה כלל – הדבר פוגע בתכלית ההיטל".

הוועדה הוסיפה כי המקרה אינו נכנס לפטור לפי סעיף 19(ב)(8), מפני שלא מדובר במסילה או בתחנה לאיסוף נוסעים אלא במשרדים ומוסכים – שימושים שאינם פטורים מהיטל השבחה, וחידדה כשקבעה כי "מוסכים ומתקני תחזוקה אינם כלולים בהגדרת מסילת ברזל לפי החוק". לסיום ציינה כי "סירובה של הרכבת, כגוף ציבורי, לשלם היטל השבחה בגין תוכנית הבינוי שאושרה אינו ראוי".

"לא מדובר בתוכנית על פי החוק אלא במסמך תכנוני אחר"
ועדת הערר המחוזית קבעה כי אישור הוועדה המחוזית אינו אירוע השבחה כמובנו בסעיף 1(א) לתוספת השלישית בחוק, זאת משום שתוכנית הבינוי אינה תוכנית כמשמעותה בחוק. היא נימקה זאת כך: "הליך האישור הוא הליך סטטוטורי הקבוע, בין היתר, בסימן ו' לפרק ג' בחוק. תכנית הבינוי במקרה זה לא עברה את כל ההליכים הקבועים בחוק. דווקא העובדה שאופן אישור תוכנית הבינוי וההליכים הנדרשים לאישורה נקבעו על ידי הייעוץ המשפטי של הוועדה המחוזית, מצביעה על כך שלא מדובר בתוכנית על פי החוק אלא במסמך תכנוני אחר, שאינו כפוף להליכים המחייבים על פי החוק;

תוכנית צריכה להיות ערוכה בהתאם לנוהל מבא"ת שקבע מנהל התכנון (מבנה אחיד לתוכניות), ועליה להחיל פרטים שונים שנדרשים על פי הנוהל. תוכנית הבינוי לא נערכה בהתאם לנוהל וממילא לא מחילה את הפרטים הנדרשים מתוכניות על פי החוק; תוכנית 1958 הנוגעת לקרקע היא תוכנית מפורטת בפני עצמה".

עוד הוסיפה הוועדה כי "המשיבה לא הצליחה להביא דוגמאות אחרות מוועדות אחרות בארץ, שבתחומן פועלת הרכבת, שמהן ניתן ללמוד על גביית היטל השבחה בגין הקמת מתקן דיפו לתחזוקת הרכבת. עובדה זו מחלישה את חוסר הסבירות שלו טוענת המשיבה בתוצאה לפיה לא נגבה היטל השבחה כלל מהקמת מתחם הדיפו. הדוגמא שהובאה על ידי המשיבה בעניין הפשרה להיטל השצ"פ בחיפה אינה דומה לענייננו וצודקת העוררת בהבחנה שערכה בין היטל השצ"פ להיטל ההשבחה".

חברי הוועדה, שמאי המקרקעין זהר עירון ונציגת מתכנן המחוז יוספה סופר, לצד היו"ר עו"ד אופק, קבעו כי "תוכנית הבינוי שאושרה על ידי הוועדה המחוזית אינה תוכנית כמשמעותה בתוספת השלישית, ועל כן אינה יכולה להוות אירוע מס המחייב בהיטל השבחה". היטל ההשבחה שהושת על הרכבת בוטל.